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マンション管理のポイント 「買う」から「自ら経営」へ

2016年08月17日 15:29最新情報

マンション管理のポイント 「買う」から「自ら経営」へ

2016/8/17付日本経済新聞 朝刊 より

 

マンションを買うとき気になることの一つに「管理の状況」があります。特に中古マンションの場合、「トラブルは発生していないか」「修繕積立金は将来問題にならないのか」といった点が気になるポイントでしょう。

今後のマンション管理には「2つの高齢化問題」が立ちはだかる

 不動産業者は売買契約の前の「重要事項説明」で管理費・修繕積立金やその滞納の有無などについてある程度は説明してくれますが、詳細を説明する義務はありません。契約前に自ら、「定期総会議案書」「総会議事録」「長期修繕計画案」などを入手し、読み込んでおく必要があります。

 定期総会議案書にはマンション管理の決算や予算、修繕計画や役員の選出、マンション内で課題になっている事象(滞納問題、ペット問題など)についての議案が記載されています。総会議事録にはこれら各議案の決議内容や、決議事項以外で出された意見などが記載されています。

 長期修繕計画案とは20~30年後の修繕計画案で、年ごとの修繕費用と修繕積立金の収入がわかります。今後、修繕積立金がアップする時期はいつ頃になりそうか、ある程度予測できます。

 不動産業者にお願いしてもこれらの書類を入手できないときは売り主にお願いするといいでしょう。売り主が持っていない場合は、売り主から管理会社に頼んでもらうことも可能です。

 今後のマンション管理には建物の高齢化と入居者の高齢化という2つの高齢化問題が立ちはだかっています。

 国土交通省によると築40年超のマンションは現在51万戸。10年後には3倍、20年後には6倍に急増する見込みです。また、築年数が長いほど高齢者の入居率が高く、マンション管理がままならない状況が発生しつつあります。

 高齢者の入居率が高いと、「残りの人生は短いから、これ以上修繕する意味はない」といった思考をする人が増える可能性があります。修繕すべき部分が修繕できず、マンション自体の資産価値が下がりかねません。

 しかし、築30年を超えるマンションでも、新たな試みによって資産価値を落とさない工夫をする管理組合があります。有名なマンションの一つが「パークシティ溝の口」(川崎市)です。

 パークシティ溝の口では管理会社に任せっきりではなく、管理組合自らが主体的に大規模修繕に取り組むことに加え、近隣のマンション管理組合と情報交換をしたり、町ぐるみのお祭りなどを開催したりしています。所有者である管理組合自らが主体的に活動することで、高齢化問題に立ち向かっている好事例といえるでしょう。

 かつてこのマンションの理事を務めた筆者の友人によると、成功の鍵は管理組合自らが資産価値維持のために必要な「経営」をしたことだそうです。

 まさに、マンション管理は人任せにするという意味での「管理を買う」のではなく、「自ら経営」し資産価値を維持するというのが当たり前、という時代に入ってきたのかもしれません。(不動産コンサルタント 田中 歩)

 

 

 
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